在央行9·30政策及降息的影响下,土地市场首先反弹,房企在一线城市上演了一场场抢地大戏。
综合多家机构的监测显示,11月一线城市土地出让频繁,其中不乏总价、单价地王,北京等地土地出让金创历史记录,地价出现结构性上涨。
尽管房企都在争抢一二线城市,但高昂的地价和不确定的未来,或将蚕食他们的利润空间,房地产行业谁都能挣钱的时代过去了,拿地和经营的风险在不断加大。
地方推地潮
CRIC研究中心人士指出,今年我国房地产投资额始终在低位儿童癫痫病有哪些治疗好方法徘徊,土地出让金也大幅下降,这直接影响到各地方政府的财政收入和税收,四季度,部分地方政府开始着手调整政策,意在提高开发商的资金流,继而提高房企拿地的积极性。
11月,央行降息更为市场注入一针强心剂,企业信心恢复,一线城市土地市场显著回升。
当月,上海、广州、北京等接连拍出高价地块,在一线城市土地市场升温的带动下,本月全国土地市场延续10月上升势头,成交总价持续回升,总成交金额为1256.7亿元,环比上升34%,同比减少38%。
以上海为例,上海土地市场在经历了10月份年度成交金额的最低谷之后,在11月份则以315.3亿元攀上了年度成交金额的顶峰,环比上涨了678.5%。
二线城市中,南京市国土部门自10月28日起至今,已推出33幅地块,总推地量近164万平方米。这33幅地块遍布南京各大板块,其中包括河西、城东、城南、城北这些主城区的多幅稀缺地块。
在土地出让热潮中,总价、单价地王也频频出现。11月18日,中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下上海董家渡地王,提振了上海土地市场。
11月24日,在广州,越秀地产豪掷64亿人民币拿下广州年内新地王白云涂料厂地块,伴随这一地块的出让,广州顺利完成了今年800亿的土地出让金任务。
从CRIC研究中心排行榜来看,就排名前列的成交地块情况而言,11月均远远超出10月:月初,中海地产经42轮竞拍击败天恒和永同昌联合体,以28%的溢价率、59亿元获得北京石景山老古城综合改造项目;月末,阳光城以21.08亿竞得的上海杨浦内环宅地,楼板价达4.1万元/平方米,不北关区癫痫病的专科医院仅刷新了板块楼板价纪录,更比上月全国单价地王高出六成。
亿翰智库的数据显示,截至11月23日,万科、远洋、华润、碧桂园、保利、龙湖、绿城等20大标杆房企11月均出手拿地,涉及金额270亿元,达到最近8个月以来单月最高。而今年前9个月,20大标杆房企合计拿地金额仅2028亿元,同比减少45%。
房企的拿地热情正在延续。12月3日,北京整理储备中心新推出3幅地块,总起始价达75.15亿元,其中位于丰台区花乡白盆窑村地块起价就高达70.7亿元,为今年北京推出地块中起始价最高的地块。
21世纪经济报道记者获悉,不少房企对上述地块表示感兴趣,业内人士预计花乡地块有可能创下北京总价新地王。
“房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天认为,近一个月标杆房企在土地市场开始逐渐活跃,说明房企对后市预期开始好转。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,从拿地时间点看,在第四季度,主要是一些年度销售业绩超过75%的房企在积极进入土地市场,这种情况可能会一直延续到明年1月份。
争抢一二线
值得关注的是,房企此轮拿地热潮,集中于一二线城市,尤南昌治癫痫医院其是一线城市,整体土地市场仍然处于相对低迷中,市场分化严重。
2014年11月,CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面张家口市治疗母猪疯哪家最好积共计为2635万平方米,环比下滑13%,同比减少67%。
而中原地产市场研究部统计数据显示, 截至11月底,20大标杆房企年内拿地合计为2658.24亿,其中一二线城市合计拿地比例为2352.19亿,占比为88.5%;20大房企在一线城市拿地金额为1035亿,占比为38.9%,远超过2013年的30.8%,创造了历史最高纪录。
一些中小房企也热衷于在一线城市高溢价拿地。11月19日,上海浦东新区惠南镇地块被东原地产拿下,楼面价13092元/平方米,溢价率105.11%,;11月26日,阳光城以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区地块,楼板价达41078元/平方米,溢价61.41%。
中原地产首席分析师张大伟认为,房企在回归一二线城市避险。从全国楼市看,市场已经严重分化,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,三四线的很多城市库存积压已经非常严重,特别是人口新增放缓的城市,有可能在最近再次降价促销;部分三四线城市的楼市风险仍在加速聚集。
花样年总裁潘军对21世纪经济报道记者说,目前手里有很多三四线城市土地的房企,都应该计提存货减值准备了,不过,如果计提的话,估计有些公司会跌破净资产。
在避险情绪推动下,一线城市被标杆房企看好。“特别是降息后,一线城市楼市资金面将明显好转,房价再跌的可能性接近于0。”张大伟说,三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。
中原地产数据显示,北上广深四大城市的住宅土地成交全面创造历史记录,截至11月末首次突破3000亿大关达3190亿,全年将有望突破3500亿。
从楼面价来看,2014年截至11月,一线城市成交的195宗住宅土地平均楼面价高达11886元每平米,环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。
地价大涨之忧
尽管土地市场热度飙升,但对于政策催生的这种结果来说,并非房企所想看到的。
“土地市场先于销售市场快速反弹,是我们没有想到的,”深圳一位大型房企人士感叹,本来以为今年四季度土地市场会有抄底机会,公司账上现金也有很充裕,但是9·30和降息政策出台后,一二线城市的地块反而变得更贵了。
该人士直言,政策的出台打乱了市场的步伐,也打乱了房企们的经营节奏。
陈啸天说,很多房企都表示,不希望政府那么快出政策。这些政策对于整个房地产市场带来的后果比较严重,导致地价没有怎么下来。
他指出,2013年房企“较滋润”,是因为2011年上半年房价跌得很厉害,地价随之下跌,导致2013年结转的项目利润率较高。但现在地价下不来,房地产利润率会整体往下走,出现不良资产概率也会高很多。
对于目前房企争抢一线土地的问题,华东一位开发商人士称,一线城市土地资源稀缺,并不意味着房子不愁卖。很多开发商之前拿的地王现在都开不了盘。而开发商抢着拿地的理由是为了让公司能够有项目持续开发下去,作为上市公司,是为了让业绩保持增长;至于利润多少,暂时考虑不了了,毕竟一线相对于三四线更安全,即使市场不好降价还能卖出去,这是普遍的想法。
陈啸天说,在波动的市场中,拿地的成本和时机变得非常重要。对房企而言,分公司层面必须关注城市的周期,集团要把握整个行业周期,才能在接下来获取更大的生存空间。
地价与房价互为作用。虽然地价整体在上涨,但多位业内人士判断,房价未来大幅上涨的可能性不大。
综合多家机构数据显示,尽管政策多重利好,但11月楼市成交并未延续“银十”企稳走势,前三周一路下滑,第四周虽有降息利好影响,但由于市场反应需要一段时间,11月整体市场成交有所下滑。
CRIC研究中心指出,政策对市场或有短时刺激作用,但供求矛盾并未解决,市场缺乏长期回稳的动力。短期来看,降息、降准及地方政府救市政策效应将获延续,未来一段时间内窗口期仍将持续,房企应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量,去库存依然是楼市主流。
