“三价合一”来了！你距离买房更加遥远了
时间:2018-3-22 9:22:37 01
大消息传来
据媒体披露，东莞有银行将首套房利率上浮至40%，并推行“三价合一”政策。
具体情况如下：东莞光大银行房贷利率首套上浮40%，广发银行上浮30%。商务公寓上浮35%。按揭贷款放款时间3个月至半年。最重要的是，二手房按揭已经基本停贷了。已经递件的，严格按三价合一标准放贷。
而另据南方都市报爆料，佛山、惠州个别银行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建设为国家中心城市的西安，也有类似举动。
从去年开始，全国几十个城市已经掀起了一轮利率上浮。
上个月，北京、武汉、深圳、杭州等城市掀起了第二轮利率上浮，部分银行已经将首套房贷款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。
20%这个力度，按说已经是非常大了。如果按照武汉目前二手房近两万的均价来计算，购买一套100平米的房子，上浮前后购房成本相差30万。
但没想到，20%的上浮力度仍不是顶，东莞、西安首套房利率上浮40%又来了。直接将刚需客的购房成本又增加了几十万。怪不得央行副行长潘功胜不久前在回答记者提问时说，最近房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。
从这句话来理解，40%很有可能还不是顶。
仔细看一遍东莞此次的政策，会发现，首套房利率上浮40%不是重点，重点是后面那条，二手房直接停贷，已经上交的合同，需要按照“三价合一”娄底治疗癫痫的医院的标准贷款。
什么是“三价合一”？对购房成本又有什么影响？
02
“三价合一”是个什么鬼
贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。
而“三价合一”，也是为增加购房成本而来。
一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。
第一个是实际成交价。
第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。
第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。
第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一癫痫病早期治疗方法有哪些般情况下，银行的评估价会略高于市场。
现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即“三价合一”。所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
举个例子来帮助理解一下。
A先生想在东莞松山湖买一套总价200引起癫痫的原因万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。
在“三价归一”之前，为了避税，A先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为170万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款，说成交价是260万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是240万，以这个价格银行贷款70%给A先生，也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款，自己只需掏32万，相比于原来60万的成本，少了28万。
如今“三价归一”，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即170万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款，买下这套200万的二手房需要自己掏81万，比本来的60万多出了21万。
一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。
这还只是算了“三价合一”所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之，在“三价合一”的情况下，刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。
那么，继续上浮首套房利率，以及“三价合一”对东莞房价会带来什么影响？“三价合一”模式会不会进一步推广？
03
影响
首套房利率的上浮，以及“三价合一”政策，增加了成本，杀伤力十足，自然能打击到炒房客，但刚需客伤的更惨。
有人就非常纳闷了，如果说是为了打击炒房客，那上浮二套房购房利率就行了呀，为什么还要上浮首套房利率呢？难道不顾及刚需客了吗？
调控到了这种程度，控制房价是首要任务，只要能控制住房价，刚需客误伤就误伤吧。按照央行副行长的话，相比于历史，目前的利率仍处在低位。利率上浮还未见顶。
在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%与“三价合一”的环境下，地方政府的意思很明确：投资客想买二套房，门都没有。刚需客想购房，别买二手房了，要买就买新房吧！
这么看来，“三价合一”的本质是引导购房群体购买新房，是帮助去库存的妙招。这种模式，极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。
至于对房价的影响，也只能是短期的压制。
无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是“三价归一”，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。
而东莞又是一座非常特殊的城市，临深临广，人口流入量大，经济基本面好，购房需求会越来越大，如果只是压抑需求，强行压制房价，迟早有一天会补回来。
说实话，这种依靠压制需求来调控房价的模式，既没能减少刚需客的购房成本，又没起到让房价下行的功效，不知癫痫病的症状道为什么地方政府就是乐此不疲地去上浮首套购房利率。
调控最好的方式，应该是增加供应量，去疏解需求，堵永远不如疏。
