北京楼市摸底：二手房降价了！
时间:2018-11-26 11:31:16 比预想更加悲观，受9月13日北京公积金新政影响，北京二手房市场的降温进一步加速。无论是官方网签数据还是机构签单量数据，都湖北治疗癫痫专科医院好吗出现了更大幅度的下降。成交均价虽在交易量减少、成交结构变化的影响下有所上涨，但在调控力度只紧不松的政策环境下，北京二手房价的下行趋势恐难扭转。
某报道记者抽样调研了北京部分地区二手房市场。调研发现，受调控以及限竞房挤压，目前支撑北京二手房市场的客群主要为刚需购房者。在该背景之下，购房者更具有议价能力，因此，北京二手房跌价不少。
58安居客房产研究院首席分析师张波对某道记者表示，9月北京公积金新政对于楼市降温起到了一定的催化作用，在楼市调控的大背景下，北京市场在今年8月就已出现一定房价松动，购房者的心态已经开始转化，公积金政策本身更是加速了降温的进度。从北京9月公积金政策来看，不但认房又认贷，贷款上限还和缴存年限挂钩，对于缴存年限偏短的购房者产生了一定影响。
公积金贷款比例大幅缩减
2017年“317新政”实施后，使用商业贷款的客户占比逐步萎缩，使用公积金贷款的客户占比逐步提高。今年3月到9月，市管公积金客户占比一直处在30%左右，超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。9月新公积金政策出台后，首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度，导致市管公积金占比大幅下降，商业贷款占比则被动大幅上升。
据我爱我家集团研究院统计，2018年10月北京我爱我家达成的二手房交易中，33.3%的客户使用的是全款支付，较9月增加3.6个百分点；31.6%的客户使用商业贷款，较9月增加11.2个百分点；11.2%的客户使用市管公积金，较9月减少了14.7个百分点；14.7%的客户使用市管组合贷款，较9月减少0.8个百分点；另有9.2%的客户使用其它支付方式，较9月增加0.8个百分点。
显然9月13日出台的最新公积金政策已对市场产生了重大影响。我爱我家集团研究院统计显示，10月北京二手住宅共网签8879套，环比9月减少41.9%，同比2017年10月增长44.1%。今年5月北京二手住宅交易量创下年内高点，6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右，但9月公积金新政的出台打破了这一状态，使网签量在10月出现了大幅下滑。虽然十一长假在其中也有一定影响，但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。
从单日网签量看，10月的下滑同样明显。近一年的单日网签量走势显示，北京二手住宅单日网签量一年之前基本处在500套以下，之后市场渐渐复苏，一度达到单日千套，但5月之后市场再度下行。9月13日公积金新政出台后，14日大批网签突击完成，单日网签量达到了2251套。进入10月后，单日网儿童癫痫病的早期症状签量进一步向500套下滑，虽然还没有回到去年不过500套的低点，但市场热度已经回到了一年前的状态。
从安居客线上挂牌的房源的价格来看，11月相比10月已经出现下跌趋势，北京11月二手房均价 59713元/m2 ，环比10月下跌 0.38%，挂牌房源量近三个月变化不大，但用户访问量出现一定程度的下滑，9、10两个月相比今年最高峰的3月，用户访问下滑了近四成，目前的访问量和今年1、2月基本持平。
张波认为，一方面，北京市场的投机气氛基本荡然无存，作为目前调控最严的城市，北京的投机性需求目前已经基本被赶出场外，北京市场也因此变得更为理性，目前购房者自住需求比例极高；另一方面，观望的气氛开始占据上风，目前市场上二手房想快速成交大都会采取更大幅度降价方式，而成交周期也被明显拉长，挂牌三个月及以上都未成交的房源亦属于普遍现象。
价格反复 未来依旧看跌
根据10月北京我爱我家的二手住宅成交数据统计，10月北京二手住宅成交均价为55561元/㎡，环比9月上涨3.2%，同比2017年10月下跌2.2%。
我爱我家集团研究院分析表示，伴随市场升温，北京二手房价曾在今年4月、5月有明显上涨，但5月过后，市场降温让房价也开始在波动中下跌，9月更是有5.9%的较大跌幅。10月虽然有所反复，但在交易量持续下滑的环境下，房价的下行趋势很难扭转。
房山区一位二手经纪人告诉某报道记者，目前购买二手房的客群主要需求是90平方米户型。该位经纪人向记者推荐了位于房山区建华北里的一套89平方米二手房。该套房最高价格曾高达300万，但目前只卖235万。
丰台区一位二手房经纪人也表示，近来北京二手房市场“说实话不火”。“不火”的主要原因是新房市场出现许多限竞房产品，这导致购房者对二手房都不太感兴趣。加上天气冷，看房人也变少，导致最近成交量并不大。“现在二手房市场就是买房的人特别少，只有刚需，并且还都是小户型。大户型成交很少了，因为南宁癫痫医院大户型属于投资或者是改善，现在改善的出手的少一点。”
我爱我家集团研究院分析认为，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款，其中包括很多来北京打拼的非北京出生的人。因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出波及到了成交均价的涨跌。
张波判断，未来北京二手房价将延续10、11月房价的水平，并且依然会呈现小幅下跌趋势，但整体波动的幅度不会太大，不同区域的房价则会黄南藏族自治州同仁县哪里能根治小儿母猪疯较大差异，部分区域的房价或会出现更明显回调，成交量的低谷则会延续到明年一季度。在最严限购的影响下，大量购房需求依然被压制，这也是北京二手房未来不会出现成交量价快速攀升的主要原因。
